ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM–CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

1. Tổng quan

1.1. Sự cần thiết của việc đăng ký quyền

Thông tin và bảo đảm thực hiện quyền. Đăng ký, theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội. Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng trong luật của các nước.

Điều kiện cần để một quyền chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực thi bằng sức mạnh của công lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có thể rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc quyền được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mô tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội.

1.2. Xác định ý nghĩa của việc tổ chức đăng ký

Lý thuyết. Trong điều kiện chủ thể sử dụng dịch vụ đăng ký với mong muốn quyền của mình được thừa nhận và bảo vệ, thì hệ thống đăng ký tốt nhất phải bảo đảm được các tiêu chí sau đây.

Thứ nhất, nó cho phép nhận dạng tài sản một cách chính xác, cũng như làm rõ nội dung của quyền đối với tài sản đó. Sổ đăng ký có những mô tả bằng câu chữ và nếu cần, cả bằng bản vẽ cho phép phân biệt rạch ròi tài sản đăng ký cũng như quyền được đăng ký với bất kỳ tài sản nào, quyền nào khác.

Thứ hai, nó cho phép khẳng định sự hiện hữu không thể tranh cãi của quyền, đặc biệt về chủ thể và nội dung của quyền. Nói khác đi, việc đăng ký có tác dụng tạo ra chứng cứ chính thức và tuyệt đối về quyền, hay khác đi nữa, đăng ký có tác dụng tạo lập quyền. Tất nhiên, muốn đạt được điều này, thì việc đăng ký phải được tiến hành trên cơ sở kết quả thẩm định tích cực và đáng tin cậy được nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, cho phép tránh được rủi ro đăng ký nhầm một quyền không tồn tại hoặc đăng ký quyền cho một người không phải là chủ thể đích thực của quyền.

Thực tế. Mong muốn xây dựng hệ thống đăng ký hiệu quả nhất về phương diện bảo vệ quyền chủ thể và sự bình ổn, trật tự trong cuộc sống dân sự, nhưng không phải nhà chức trách nào cũng có đầy đủ điều kiện để đạt được mục tiêu đó, nhất là các điều kiện khách quan. Quá trình tìm kiếm giải pháp khả thi cho các vấn đề đặt ra đã dẫn đến sự hình thành và phát triển nhiều mô hình đa dạng. Tiêu biểu nhất là hai mô hình: đăng ký xác lập quyền và đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba.

1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản tiêu biểu

Đăng ký xác lập quyền. Trong hệ thống đăng ký xác lập quyền, chính việc ghi nhận quyền trên sổ sách đăng ký có tác dụng tạo ra quyền. Do tính chất, ý nghĩa quyết định của việc đăng ký đối với sự hiện hữu của quyền trong tay một chủ thể, các yêu cầu đăng ký quyền, như đã nói, phải được thẩm tra một cách chặt chẽ để tránh rủi ro đăng ký quyền cho người không có quyền.

Tất nhiên, trong trường hợp yêu cầu đăng ký không có đủ các căn cứ để có thể được đáp ứng thuận lợi, thì cơ quan chịu trách nhiệm đăng ký phải từ chối tiến hành đăng ký. Trái lại, một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ một vụ khiếu kiện yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn. Tuy nhiên, nếu không thành công trong việc cải chính sổ đăng ký, người thực sự có quyền mà không có lỗi trong việc để cho quyền được đăng ký cho người khác sẽ có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại.

Theo đúng logic của hệ thống, người chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký là toà án¹. Chỉ có người này, cơ quan này mới có quyền khẳng định rằng một giao dịch hoặc một sự kiện nào đó có thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Hệ thống đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba. Hệ thống đăng ký này được xây dựng trong điều kiện việc xác lập quyền được ghi nhận dựa vào các căn cứ trong luật chung, như hợp đồng, thừa kế, xác lập theo thời hiệu… Việc đăng ký không có tác dụng tạo ra quyền, mà chỉ có tác dụng thông tin cho người thứ ba về sự hiện hữu theo giả thiết của một quyền đã được tạo lập trước đó.

Với ý nghĩa pháp lý được xác định như thế cho việc đăng ký, thì nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể được xác lập (do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện pháp lý) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà cho một người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký; quyền sở hữu nhà trong trường hợp này vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên mua và bán; đối với người thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán².

Trong điều kiện việc đăng ký chỉ mang ý nghĩa thông tin để đối kháng với người thứ ba, việc chứng minh sự hiện hữu của quyền được thực hiện theo luật chung về chứng cứ. Nếu dựa vào các điểm mốc là những vụ chuyển giao quyền đã được đăng ký, thì tư tưởng chủ đạo là: việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Logic của hệ thống đòi hỏi trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại xác thực của quyền, người ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó. Nếu kết quả thẩm định cũng chưa thuyết phục, thì lại phải tiếp tục đi ngược thời gian cho đến thời điểm mà tài sản được tạo ra, hoặc khi tài sản được công nhận thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu³.

Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với cùng một tài sản. Chẳng hạn, trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền của mình. Bởi vậy, chính người nào có quyền sẽ tự động nhận thấy lợi ích của việc đăng ký quyền đó một cách nhanh nhất có thể được, nhằm giành ưu thế trong việc cạnh tranh.

Đăng ký suy đoán quyền. Dung hoà giữa hai hệ thống đó là hệ thống đăng ký có tác dụng suy đoán tích cực: việc đăng ký không làm cho quyền trở nên không thể tranh cãi, nhưng ít nhất nó cho phép tuyên bố rằng một mặt, quyền được đăng ký được cho là có thật và mặt khác, người được đăng ký với tư cách chủ thể quyền được coi là người thực sự có quyền; tất cả điều đó được thừa nhận cho đến khi có ai đó trình ra được bằng chứng ngược lại. Hệ thống đăng ký suy đoán quyền đẩy hết trách nhiệm trong chứng minh cho nguyên đơn. Hệ thống đăng ký bất động sản ở Alsace-Lorraine là ví dụ tiêu biểu cho giải pháp này⁴.

2. Đăng ký bất động sản ở Việt Nam

Đăng ký phục vụ quản lý. Theo một quan niệm thống trị trong xã hội hành chính hoá, quyền chủ thể không phát sinh từ cuộc sống dân sự mà được luật pháp, nghĩa là Nhà nước, tạo ra và trao cho chủ thể. Bởi vậy, việc đăng ký quyền trước hết được coi là một hoạt động giao tiếp chính thức giữa người tự xưng là có quyền và Nhà nước nhằm giúp nhà chức trách nhận dạng người có quyền, từ đó có thái độ ứng xử thích hợp trong quá trình can thiệp vào các mối quan hệ giữa người này và các chủ thể khác liên quan đến quyền được đăng ký. Đó trước hết là công việc của nhà chức trách công trong khuôn khổ công tác quản lý đối với xã hội: nhà chức trách thực hiện công việc với mục tiêu nắm bắt thông tin cần thiết liên quan đến tình hình tài sản trong tay dân cư nhằm phục vụ cho việc xây dựng và thực hiện chính sách quản trị quốc gia.

Đăng ký phục vụ quản lý. Theo một quan niệm thống trị trong xã hội hành chính hoá, quyền chủ thể không phát sinh từ cuộc sống dân sự mà được luật pháp, nghĩa là Nhà nước, tạo ra và trao cho chủ thể. Bởi vậy, việc đăng ký quyền trước hết được coi là một hoạt động giao tiếp chính thức giữa người tự xưng là có quyền và Nhà nước nhằm giúp nhà chức trách nhận dạng người có quyền, từ đó có thái độ ứng xử thích hợp trong quá trình can thiệp vào các mối quan hệ giữa người này và các chủ thể khác liên quan đến quyền được đăng ký. Đó trước hết là công việc của nhà chức trách công trong khuôn khổ công tác quản lý đối với xã hội: nhà chức trách thực hiện công việc với mục tiêu nắm bắt thông tin cần thiết liên quan đến tình hình tài sản trong tay dân cư nhằm phục vụ cho việc xây dựng và thực hiện chính sách quản trị quốc gia.

Không đối kháng cũng không xác lập quyền. Người làm luật, khi xây dựng các quy tắc tạo thành chế độ pháp lý về đăng ký tài sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng, không đặt thẳng và trả lời thẳng câu hỏi liệu đối tượng đăng ký, tức là quyền đó và người đăng ký, là một quyền có thật và người đăng ký thực sự là người có quyền. Đơn giản, coi việc đăng ký là một phần của hoạt động quản lý nhà nước, người làm luật thừa nhận cho người đăng ký một số lợi thế trong việc thực hiện quyền được đăng ký trong quá trình giao dịch, đặc biệt là trong các giao dịch mà cơ quan nhà nước có đóng một vai trò chính thức nhất định⁵. Trong chừng mực nào đó, sự thừa nhận này được xem như là phần thưởng đối với người đã có thái độ hợp tác tích cực trong việc thực thi pháp luật thông qua hành vi đăng ký tài sản.

Nói cách khác, Nhà nước không cam kết, như trong hệ thống Torrens hay hệ thống Đức, về việc bảo đảm rằng một mặt, người đăng ký được thừa nhận là người có quyền một cách không thể tranh cãi; mặt khác, bất kỳ ai có quyền, nhưng vì lý do gì đó không phải là lỗi của mình mà quyền của mình không được đăng ký cho mình, lại được đăng ký cho người khác, thì sẽ được Nhà nước bồi thường thoả đáng.

Nhà nước cũng không nói thẳng rằng mình không có khả năng tạo ra quyền tuyệt đối và do đó, việc đăng ký chỉ mang ý nghĩa thông tin và đối kháng với người thứ ba. Đó có lẽ bởi vì Nhà nước không muốn xuất hiện trước dân trong một diện mạo yếm thế. Dẫu sao, Nhà nước cũng là chủ sở hữu đất đai và là người quyết định có giao hay không giao, có cho thuê hay không cho thuê đối với đất. Trên nguyên tắc, quyết định giao đất hay cho thuê đất của Nhà nước là căn cứ duy nhất tạo ra quyền sử dụng đất. Bởi vậy, nếu nói rằng việc đăng ký quyền sử dụng đất chỉ có ý nghĩa thông tin, Nhà nước mặc nhiên phủ nhận tư cách chủ sở hữu đất của mình.

Đáng nói nữa là Nhà nước không trao cho người đăng ký bất kỳ lợi thế nào rõ ràng trong trường hợp có tranh chấp về quyền đối với tài sản được đăng ký, tương tự như trong hệ thống đăng ký Alsace-Lorraine. Không có một quy định chính thức nào trong luật viết nói rằng người đăng ký được suy đoán là người có quyền và ai phản đối thì phải chứng minh được điều ngược lại⁶.

Hệ thống đăng ký manh mún. Phục vụ việc quản lý nhà nước, trong điều kiện sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng tỏ ra yếu kém do nhiều nguyên nhân, việc đăng ký bất động sản đã từng chẳng khác một chiếc bánh bị chia thành nhiều phần thuộc về nhiều người, mạnh ai nấy hưởng. Đơn giản, dưới sự thôi thúc của việc tìm kiếm, thoả mãn lợi ích, tự nhiên hình thành xu hướng cơ quan nào được giao quản lý lĩnh vực nào, thì tìm cách thiết lập và củng cố quyền hạn của mình đối với việc quản lý các tài sản gắn với lĩnh vực đó.

Trước đây việc đăng ký quyền sử dụng đất được giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT); còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Đối với người có quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, cơ chế phân công này khiến người ta phải tách một bất động sản trên thực tế là một thể thống nhất thành hai tài sản được theo dõi bằng hai bộ hồ sơ độc lập.

Trước sự đòi hỏi của xã hội, các cơ quan có liên quan đã phải ngồi lại đi đến thống nhất việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ ngày 01/08/2009, theo một điều khoản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản⁷, và giao việc đăng ký cho Bộ TNMT. Tuy nhiên, việc “thống nhất một giấy” chỉ mới giải quyết được tình trạng cát cứ giữa các cơ quan trong việc tổ chức đăng ký. Bản thân hệ thống đăng ký được xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính vẫn khiến cho việc đăng ký bị manh mún ở góc nhìn của người dân.

Trong khung cảnh của luật hiện hành, hệ thống quản lý đất đai được tổ chức theo khuôn mẫu quản lý hành chính công. Bộ TNMT được xác định là cơ quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất, có các cơ quan thuộc quyền, theo thứ tự tôn ti, là Sở TNMT ở cấp tỉnh và Phòng TNMT ở cấp huyện.

Thẩm quyền đăng ký được xác định tuỳ theo người đăng ký quyền sử dụng đất là pháp nhân hay cá nhân⁸: pháp nhân đăng ký ở cấp tỉnh, còn cá nhân, trừ người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không mua nhà ở gắn liền với đất ở, đăng ký ở cấp huyện.

Không khó để chỉ ra một khuyết tật rất cơ bản của giải pháp đăng ký trong luật hiện hành: trong điều kiện cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận được xác định tuỳ theo thân phận của chủ sở hữu, mỗi khi thân phận ấy thay đổi do hiệu lực của một vụ chuyển dịch, thì có khả năng cơ quan có thẩm quyền cấp chứng nhận cũng phải thay đổi. Chẳng hạn, nếu bất động sản thuộc về một cá nhân được chuyển cho một tổ chức, thì việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (bao gồm cả việc đăng ký) phải được chuyển từ cấp huyện lên cấp tỉnh; ngược lại, khi một tổ chức chuyển quyền sở hữu bất động sản cho một cá nhân, thì việc đăng ký và cấp chứng nhận phải được chuyển từ cấp tỉnh xuống cấp huyện.

Vả lại, khó có thể giải thích một cách thấu đáo tại sao hệ thống cơ quan nghiệp vụ đăng ký lại được tổ chức theo mô hình cấp trên – cấp dưới và tại sao lại giao cho cấp tỉnh đăng ký cho những chủ thể loại này, cấp huyện đăng ký cho những chủ thể loại khác. Trong logic tổ chức bộ máy hành chính được chấp nhận ở Việt Nam từ bao nhiêu năm nay, thì đối với công việc có cùng tính chất, cấp trên được giao các công việc có quy mô và tầm quan trọng, tính chất phức tạp lớn hơn so với cấp dưới. Nếu theo logic đó, thì việc đăng ký quyền cho pháp nhân, người nước ngoài vượt quá khả năng đảm đương của cấp huyện. Nhưng tại sao lại như thế thì chẳng ai nói được.

Suy cho cùng, sự phân cấp, dựa trên sự phân biệt giữa pháp nhân và cá nhân, trong việc thực hiện cùng một quyền dân sự, không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể được thiết lập trong luật cơ bản. Sự phân cấp dựa trên sự phân biệt giữa người Việt Nam và người nước ngoài trong việc thực hiện cùng một quyền, về phần mình, sẽ không phù hợp với các yêu cầu hoàn thiện pháp luật trong khung cảnh hội nhập và mở cửa.

3. Hướng hoàn thiện hệ thống đăng ký

3.1. Tổ chức lại hệ thống đăng ký

Lựa chọn đăng ký hành chính. Đăng ký mà thuộc chức năng của nhà chức trách tư pháp chỉ có thể là đăng ký xác lập quyền. Trong điều kiện toà án là chỗ dựa cuối cùng của xã hội trong trường hợp có tranh chấp, xung đột, thì việc toà án đăng ký quyền cũng hàm nghĩa rằng toà án đã chính thức thừa nhận tư cách chủ thể quyền cho người đăng ký và bác bỏ tất cả những yêu cầu ngược lại.

Có vẻ như người làm luật Việt Nam đang bị giằng xé giữa những mong muốn mâu thuẫn nhau: một mặt, việc đăng ký bất động sản nên có tác dụng xác lập quyền và thiết lập chứng cứ không thể tranh cãi về quyền; nhưng mặt khác, việc đăng ký nên thuộc chức năng của cơ quan hành chính. Về mặt lý thuyết, vẫn có thể hình dung việc đăng ký xác lập quyền được giao cho cơ quan hành chính, theo kinh nghiệm của Úc, như trong trường hợp nhà nước phân phối đất đai chưa được khai phá cho từng người dân, từ đó, có điều kiện kiểm soát sự ra đời và lưu thông của quyền sở hữu. Nhưng khả năng này không thể xảy ra ở Việt Nam: phần lớn đất đai ở các thị tứ đã được chiếm giữ, khai thác từ nhiều trăm năm qua và có lịch sử pháp lý phức tạp. Nếu dùng hệ thống đăng ký để sàng lọc và thừa nhận quyền không thể tranh cãi cho người này, người kia, Nhà nước có nguy cơ đương đầu với cả một trào lưu phản ứng xã hội bất lợi.

Dẫu sao, việc thừa nhận chức năng đăng ký cho cơ quan hành chính phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Nhà nước, thông qua bộ máy quản lý đất đai, tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất; bởi vậy, bộ máy quản lý đất đai có khả năng theo dõi việc xác lập và lưu thông của quyền sử dụng đất.

Tính độc lập của hệ thống đăng ký so với hệ thống quản lý hành chính theo lãnh thổ. Phải coi đăng ký là hoạt động chuyên nghiệp của viên chức nhà nước, một loại dịch vụ của nhà chức trách công nhằm phục vụ cho việc thực hiện một nhóm quyền dân sự cùng loại. Mà nếu vậy, thì không lý do gì lại thiết lập sự phân biệt cơ quan đăng ký theo cấp hành chính như hiện nay: trong điều kiện hệ thống pháp luật được xây dựng dựa trên nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể, không có cách nào lý giải việc một chủ thể phải thực hiện quyền dân sự ở một cấp hành chính nào đó, trong khi một chủ thể khác phải thực hiện đúng quyền đó ở một cấp hành chính cao hơn.

Gỉả sử mô hình văn phòng đăng ký bất động sản độc lập với hệ thống hành chính công được chấp nhận. Các văn phòng đăng ký nên được xây dựng theo quản hạt; trong phạm vi quản hạt, văn phòng đăng ký đảm nhận chức năng đăng ký cho tất cả các bất động sản, tất cả các chủ thể. Tất nhiên, nhà chức trách hành chính có thể thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với mạng lưới văn phòng đăng ký. Song, hệ thống này chỉ nên được giao các chức năng điều hoà, phối hợp, giám sát… chứ không trực tiếp thực hiện việc đăng ký.

3.2. Xác định ý nghĩa của việc đăng ký

Chọn đăng ký có tác dụng suy đoán quyền và đăng lý đối kháng quyền. Không thể xây dựng chế độ đăng ký xác lập quyền, nhưng người làm luật cũng không nên chỉ bằng lòng với hệ thống đăng ký đối kháng, bởi điều đó hoàn toàn không hợp với tư thế của người duy nhất có quyền sở hữu đất và do đó, có quyền tạo ra quyền sử dụng đất trao cho các chủ thể khác, thông qua việc giao hoặc cho thuê đất.

Trong khung cảnh của luật thực định, ít nhất cũng có thể quy định chính thức rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiết lập sự suy đoán pháp lý về quyền cho người có tên trên giấy đó và người nào bác bỏ điều này thì phải chứng minh trong khuôn khổ một án kiện trước toà án. Một quy định như thế có tác dụng hạn chế những vụ kiện tiến hành tuỳ thích, chỉ nhằm mục đích phá rối cuộc sống đang bình yên của người khác.

Nhưng tất nhiên, để xứng đáng được hưởng sự suy đoán đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp dựa vào kết quả thẩm định đáng tin cậy đối với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai. Nói rõ hơn, cần hoàn thiện bộ máy đăng ký bất động sản về phương diện cơ sở vật chất và đặc biệt là con người: các văn phòng đăng ký phải được trang bị các phương tiện hiện đại cho phép lập; các nhân viên tác nghiệp phải được đào tạo bài bản, tác phong chuyên nghiệp, mẫn cán và trong sạch. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống công chứng với đội ngũ công chứng viên tinh thông về chuyên môn, nghiệp vụ, đủ sức đảm nhận chức năng sàng lọc trước khi giới thiệu cho cơ quan đăng ký các hồ sơ đăng ký được, nhằm giảm thiểu rủi ro tranh chấp về quyền sau khi việc đăng ký đã hoàn tất.

Trong trường hợp việc đăng ký được thực hiện chung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, nên thừa nhận hiệu lực suy đoán quyền cả đối với đất và nhà, bởi thông thường, khi đó, người đăng ký quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người đăng ký quyền sở hữu nhà⁹.

Riêng trong trường hợp việc đăng ký chỉ được thực hiện đối với nhà và trong điều kiện người đăng ký không có quyền sử dụng đất, thừa nhận tác dụng đối kháng của việc đăng ký quyền đối với người thứ ba là giải pháp tốt nhất. Lý do chủ yếu là khác với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà không do Nhà nước tạo ra mà phát sinh từ chính cuộc sống dân sự. Việc chứng minh quyền này, trong khung cảnh hệ thống đăng ký hành chính, chỉ có thể được thực hiện theo luật chung về chứng cứ.

Chú thích:

(1) Như ở Đức: M. Fromont và A. Rieg, Introduction au droit allemand, T. III, Cujas, Paris, 1991, tr. 165 và kế tiếp. Ở Úc, hệ thống đăng ký Torrens, có tác dụng xác lập quyền, là một phần của bộ máy hành chính công, chứ không thuộc Toà án. Thế nhưng, đó là vì tất cả các đăng ký ban đầu đều có nguồn gốc từ việc Nhà nước tiến hành phân phối hành chính đất đai vô chủ (nghĩa là thuộc sở hữu nhà nước) cho tư nhân để khai thác.

(2) Tuy nhiên, luật của Pháp, áp dụng hệ thống đăng ký này, nói rằng nếu người thứ ba biết hoặc buộc phải biết rằng giao dịch đã được xác lập, thì việc chuyển quyền sở hữu cũng có hiệu lực đối với họ, dù hợp đồng mua bán không được đăng ký: P. Malaurie và L. Aynès, Droit civil. Les biens. La publicité foncière, Cujas, Paris, 1999, tr. 382. (3)
Trên thực tế, không có trường hợp nào mà việc dựng lại lịch sử của một bất động sản được thực hiện hoàn hảo theo cách này. Đến lúc nào đó, người ta không còn biết đi đâu, làm gì, để chứng minh, do sự việc đã bị xoá sạch dấu vết.

(4) Ph. Simler và Ph. Delebecque, Droit civil. Les sûretés. La publicité foncière, Dalloz, Paris, 2009, tr. 731.

(5) Theo Luật Nhà ở, Điều 16 khoản 1, “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật”. Luật Đất đai có những cam kết mạnh mẽ hơn với quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tuy nhiên, cũng chính người làm luật, tại điều 136 khoản 1 Luật Đất đai lại nói “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”. Chính điều luật sau này có tác dụng phủ nhận giá trị tuyệt đối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về phương diện chứng cứ.

(6) Theo một số ý kiến, hiện có hẳn một xu hướng của Toà án thừa nhận rằng người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được suy đoán là người có quyền và không bị buộc phải chứng minh trước về quyền của mình trong trường hợp có tranh chấp. Tuy nhiên, ngay trong trường hợp xu hướng này có thật, thì đó cũng chỉ là một xu hướng thực tế và không vững chắc trong khung cảnh của luật thực định: nếu Toà án yêu cầu người có giấy chứng nhận chứng minh quyền của mình, thì người này không thể từ chối bằng cách dẫn một điều luật nào đó.

(7) Xem Điều 4 của Luật, sửa đổi các điều khoản liên quan của Luật Đất đai.

(8) Thực ra, người làm luật đất đai, khi đề cập đến các chủ thể của quyền sử dụng đất, đã dùng từ “tổ chức”, thay vì pháp nhân, để chỉ những người sử dụng đất không phải là cá nhân hay hộ gia đình. Suy cho cùng, không thể hình dung khả năng một tổ chức nào đó có một quyền sử dụng đất định giá được bằng tiền mà lại không có tư cách chủ thể theo pháp luật dân sự để có thể xác lập giao dịch liên quan đến quyền đó.

(9) Trong luật La Mã có quy tắc superficies solo cedit tạm được hiểu là quy tắc cho phép quyền sở hữu đất thu hút quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất. Với quy tắc này, người có quyền sở hữu đất được suy đoán là chủ sở hữu của các tài sản có trên đất đó. Thông thường, các nước thừa nhận quy tắc này chỉ thiết lập sự suy đoán giản đơn về quyền sở hữu, nghĩa là chủ sở hữu đất được cho là có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn với đất, đến khi có ai chứng minh được điều ngược lại. Ví dụ điển hình là luật của Pháp: F. Terré và Ph.Simler, sđd, số 243 và kế tiếp. Một số nước, như Nhật, Italia, không thừa nhận quy tắc này: Travaux de l’Association Henri Capitant, Journées vietnamiennes. La propriété, LGDJ, Paris, 2006, tr. 161 và 162.

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ

 

Posted in: Công An và Nhân Dân